预约合同的本质是契约。预约合同最早存在于买卖、使用借贷、消费借贷等个别契约之中,后被有些国家扩及于所有契约。预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定;违反预约合同侵害了一方当事人的信赖利益,应承担违约责任。中国立法上应补充预约合同的规定,完善合同法。预约制度在合同法中是一项重要的制度,预约与本约最大的区别是预约的订立是为订立本约而设立的。在实践中关于预约与本约的区分以及预约合同的效力以及违反预约合同要承担的违约责任等事项进行研究的不多,本文从两个案件中对预约合同的效力以及违反预约合同所产生的法律后果进行有益的探索。


一、成立与效力

如前所述,预约合同的本质为契约,因此,预约合同的成立与效力原则上适用一般契约的规定。但应注意的是,预约合同的内容是将来订立一定合同的行为,因而在性质上它只能是诺成契约,换言之,预约合同仅须当事人意思表示一致即可成立,排除了要物契约的可能性。


预约合同的效力在司法实践中法院在审理案件时是认定具有合同效力,预约合同的成立不以本合同的成立为前提。我国一般订立预约合同都发生在房地产买卖之中,下面通过一个案例来详细探讨一下司法实践中的预约合同效力的相关问题。


陈荣根与江阴兰星房地产开发公司等不履行商品房预约合同纠纷案。2008年3月20日,陈荣根与兰星房地产开发有限公司签订认购书一份约定由陈认购兰星公司的房地产,认购书中双方对拟购商铺的位置、价款、时间以及双方的权利义务做了明确的规定。陈荣根于当日向兰星交纳了60万元的诚意金,并约定待双方正式签订商品房买卖合同之后,诚意金抵作购房款。至于认购书在陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。后,兰星公司在未通知陈荣根签订商品房买卖合同的情况下,将房屋另售他人。陈荣根起诉兰星公司返还60万元的诚意金并赔偿因不履行合同造成的损失(包括合同履行后可以获得的利益)。


本案中,关于预约合同的效力,一审法院认为,双方在签订认购合同的时候已经就认购的房屋作了明确的约定,是双方当事人真实的意思表示,符合合同成立的条件,认为认购合同是独立、有效的预约合同。双方在认购条件成就后应当按照约定履行合同。条件成就后兰星公司没有通知陈荣根签订房屋买卖合同,即将房屋另售他人是违反了民事诚实信用的原则,属于违约。 


关于预约与本约的性质差异,一审法院认为此案中因为预约合同在内容上缺乏付款的时间、方式、商铺的交付条件以及交付日期等主要的内容,而这些都需要在本约合同中加以约定,故预约合同仅是订立本约合同的前提和基础。 

关于违约责任,因为双方之间签订的仅仅是预约合同,对于合同成立的主要内容需要在本约合同中加以确定,因此对于陈荣根主张的可得利益损失不予支持,但是法院考虑到房地产的实际市场情况以及双方当事人的履约情况,具体的赔偿数额应以兰星公司实际获得的差额利益返还给陈荣根。


二、违反预约合同的法律责任。

在讲述预约合同的制度等相关理论的时候,已经提及了诚实信用是预约合同存在的价值基础,若当事人一方违反认购书中诚信谈判义务,不履行签订正式的商品房预售合同的义务,对方当事人能否径直请求违约方履行本约的义务,能否要求赔偿本约的履行利益是违反预约合同后,应当考虑的两个问题。 


实践中法院在处理具体案件的过程中一般不能一概而论。对于“未包含主要条款的预约”而言,双方仅负有诚信磋商的义务,对于经双方诚信、善意磋商后仍未达成最后本约,则难以归咎于任何一方当事人,此时预约目的落空,预约丧失其效力;而如果一方未能履行其诚信磋商义务,即在恶意磋商的情况下,则违反义务一方将承担责任,如预约中具备相应的定金、违约金责任条款,按约定承担责任自是无疑;而如果缺乏相应的定金、违约金责任条款,此时违反预约一方因恶意磋商所承担的责任实际上相当于缔约过失责任,只不过因为磋商过程中形成了预约这种形式,恶意磋商、缔约(本约)过失责任通过违反预约的责任形式表现出来,此时违反预约一方应当赔偿非违反预约一方信赖利益的损失,但非违反预约一方的请求权并不能包括强制缔约或者直接依本约请求履行的权利。原因在于:其一,该种预约双方不承担必须达成本约的义务,因而不能强制缔约;其二,双方当事人就未来欲达成的本约的具体内容并未有深入的磋商亦未能形成一致意见,所以无从依本约直接请求履行。 


对于“包含主要条款的预约”,如上所述,双方当事人对于未来欲达成的本约的主要条款已经形成一致意见,此时双方当事人对未来达成本约具有合理的期待,且在预约中对于未来达成本约及其主要内容的一致意见的基础上,通过合同的补充、解释等原则,双方完全能够达成一个独立完整的合同。在这种基础上,违反预约所应承担责任的范围较之违反尚未包含主要条款的预约,则远为宽泛。首先,双方不仅负有必须磋商的义务,更具有达成本约的合理期待,即双方承担必须缔约的义务。其次,对于未来欲达成本约的主要条款已直接对双方当事人形成约束力。在此情况下,强制缔约的处理是适当的,即使因强制缔约的不可能或不现实,违约一方亦要通过其他责任形式的承担,使得对方当事人达到如同强制缔约一样的效果。此时,由于产生了强制缔约的效果,关于预约具有等同于普通债权效力的学说是可以适用的。即预约义务人如果不订立本约,预约权利人得请求其履行预约或依强制执行以判决代其意思表示。请求此判决之诉、请求本契约上债务履行之诉得合并提起。本契约为要物契约时,并有请求契约标的物之交付之权利。债务不履行之时,并得请求损害赔偿。 


由上可知,预约中是否包含将来本约的主要条款,对于预约的效力影响甚巨。对于已经包含了主要条款的预约而言,其效力已经与本约的效力相差不大。该种预约的效力程度同双方当事人的磋商程度以及对于未来预约已经达成的一致程度是相协调的。