随着司法体制改革的不断深入,实践中法院委托拍卖公司进行土地司法拍卖的案例也越来越多。现阶段我国土地使用权流转的主要方式是拍卖,拍卖又分为房地产管理部门的土地拍卖和法院委托拍卖公司的土地拍卖。一般情况下,房地产管理部门的土地拍卖操作较为规范,法律风险较小;相较之下,法院委托拍卖公司的土地拍卖则具有较大的法律风险。


一、竞买人竞拍法院拍卖土地的风险

(一)土地上是否还负担着其他他物权

竞拍土地上面还存在着其他的权利负担,诸如抵押权、租赁或者权利归属待定的,比如如果土地进行了异议登记,土地是否被他人实际占用。

(二)竞拍所得的土地未付清土地出让金不予办理登记

《城市房地产管理法》第三十九条规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;2、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。依此规定,如果原土地权利人未付清土地出让金,会成为国土资源部门拒绝为申请人办理土地登记的理由。

(三)土地因闲置超过两年时间,土地被收回

纵使竞买者已顺利办理土地使用权登记手续,成为土地使用权人,法院委托拍卖的土地也会因长期涉诉而导致被法院采取查封等权利限制措施,存在构成“闲置土地”的风险。政府在之后极有可能以其构成“闲置土地”(超过)两年为由而依法收回。

(四)政府规划方案变更的风险

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定,“在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法定程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用权,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。按照该法规的精神,国家可以社会公共利益需要为由提前收回国有建设用地使用权。虽然国家规定有相应的补偿措施,但对企业来说,实乃杯水车薪,仍然会造成巨大的损失。

(五)同一宗土地的拍卖和登记程序前后不能衔接。

法院拍卖土地使用权,一般的做法是向国土资源部门发出《协助执行通知书》,由国土资源部门组织拍卖,或委托拍卖公司进行拍卖,前者的拍卖程序和登记程序虽然都是由国土资源部门完成,但国土资源部门是分别依照《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》和《土地登记办法》不同的法律由不同的部门办理的。因此,同一宗土地的拍卖和登记程序不能很好地关联起来,而是完全区别对待。后者因拍卖和登记分别由拍卖公司和国土资源部门完成,国土资源部门可能不承认法院委托拍卖公司的拍卖行为,无法很好地衔接。以上情形可能导致竞买人竞拍成功后无法顺利办理土地登记。


二、法院拍卖土地的法律风险防控建议

1、对于竞拍标的的实际情况,竞买者最好能够实地考察一下。譬如,土地改造现状与政府规划是否相一致;地块内是否有池塘、河沟,竞买人可否自行填充;土地上是否有青苗或民宅等。

2、充分调查土地是否有产权瑕疵。参与竞拍前,竞买人需做好各方面调查工作,了解清楚竞拍土地上存在的所有权利限制(包括抵押登记、租赁登记、查封、异议登记等)尽最大可能调查了解该土地是否被出租;并核实竞拍土地是否正被他人实际占用。

3、该地块是否已经缴清土地出让金。

4、拍卖成交后及时签订拍卖成交确认书,并督促法院出具《裁定书》等法律文书,及时去土地局办理土地使用权人变更登记手续。

5、了解竞拍土地的规划及开发现状。政府出让土地前,出让地块必须具备由规划部门依据控制性详细规划出具的拟出让地块的详细规划及附图。且规划设计条件须明确出让地块的面积、土地使用性质、开发期限等。所以,竞买方在决定竞拍某地块前,应结合详细规划及附图做详细了解和全面分析,并进行可行性分析.

6、竞买土地是否存在被政府收回的风险。了解拟竞拍的土地是否存在构成“闲置土地”的可能,从而避免所拍得的土地被政府以构成“闲置土地”而依法收回的风险;了解市政规划,判断拟竞买的土地是否存在被政府以“公共利益而依法提前收回的风险”。

7、做好与当地国土资源部门沟通和衔接工作。